Da invocação pelo locatário da teoria da imprevisão. Conteúdo e limites

Abstract

As mudanças trazidas pela nova Lei de Locações Brasileira (Lei n.º 8.245, de 1991) não foram capazes de suprir todas as lacunas que se faziam presentes no instituto da locação, apesar de ter tentado oferecer um tratamento igual as partes, sem deixar de considerar suas desigualdades. A nova Lei conseguiu trazer grande dinamismo ao mercado imobiliário, atraindo investidores para o setor e ajudando, assim, a solucionar a crise de habitação que assolava o Brasil nas décadas de 1970 e 1980. Mas algumas matérias permanecem controversas, dentre as quais, a possibilidade de aplicar o a Teoria da Imprevisão. Nesse contexto, o objetivo deste estudo foi discutir a possibilidade de aplicar a Teoria da Imprevisão nos contratos locatícios. Para tanto, como metodologia, foi empregada a revisão de literatura em doutrinas, legislações e jurisprudências que enfrentam o tema em análise, e essa circunstância sujeita o locatário a uma indiscutível condição de vulnerabilidade em relação ao locador. Por esta razão, considera-se a possibilidade da aplicação da teoria da imprevisão aos contratos locatícios, cabendo ao magistrado, quando presente, a onerosidade excessiva, buscar a diminuição dos ônus e estabelecer nova obrigação passível de cumprimento pelo locatário, ou até rescindir o contrato. Concluiu-se, ao fim do estudo, que todo trabalho legislativo, doutrinário ou jurisprudencial voltado à revisão de contratos locatícios deve se pautar na Constituição Brasileira, sob o fundamento da dignidade da pessoa humana e dos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa. Portanto, importa considerar as possíveis relativizações dos princípios gerais dos contratos, a fim de que se tenha uma aplicação mais justa, em consonância e respeito ao princípio da dignidade da pessoa humana.