A assembleia de condóminos em Portugal e no Brasil e a proteção do direito da minoria nas deliberações

Abstract

O regime jurídico da propriedade horizontal assemelha-se em Portugal e no Brasil, havendo, em ambos, um órgão deliberativo soberano – a assembleia de condóminos –, composto pela totalidade dos condóminos, cujas deliberações, em regra, são tomadas por maioria de vot os, sendo estes proporcionais ao capital investido pelo condómino na edificação, ou seja, são proporcionais ao valor da sua propriedade e não ao número de pessoas. Em determinadas situações, o direito da minoria condominial (que poderá ser de pessoas, ou patrimonial ou mesmo circunstancial) poderá ver-se ameaçado pela maioria. Desta forma, se uma pessoa detiver a propriedade de mais de 50% do valor total da edificação, terá ela condições de impor a todos os demais condóminos sua vontade nas deliberações ordinárias, que não exijam a unanimidade dos votos. Por outro lado, a imposição da vontade de um ou poucos condóminos – representativos, contudo, da maioria desinteressada ou não moradora da edificação – poderá dar-se através da utilização ilimitada de procurações concentradas em uma mesma pessoa, com atuação em causa própria, contrariamente aos interesses coletivos. Em outros casos, ainda, um único condómino recusase a aprovar deliberação importante para a coletividade, não formando o quórum exigido em lei. Em todos estes casos, não há ilegalidade intrínseca na deliberação havida ou na regularidade formal da assembleia, sendo agravante o facto de que, por regra, o mérito das decisões das assembleias de condóminos não pode ser objeto de apreciação pelos tribunais em ambos os países. Refere-se, pois, o problema objeto da pesquisa, de situação não prevista nas legislações de nenhum dos dois países, sendo pouco enfrentada pela doutrina e jurisprudência. Intenta-se com o estudo proposto demonstrar que a possibilidade de deliberações arbitrárias tomadas por uma ou poucas pessoas – que sejam detentoras da maior parte do capital investido em uma edificação sob o regime da propriedade horizontal, ou porque concentram mandatos outorgados pela maioria necessária relativamente aos presentes em assembleia, ou por simples capricho recusam-se a aprovar certas deliberações –, poderá ser objeto de impugnação e consequente fiscalização judicial – inclusive quanto ao seu conteúdo – para resguardar o direito da minoria condominial, nas hipóteses de “ditadura condominial”, quando, apesar de regularmente tomadas as deliberações sob o aspeto legal formal, correspondam a interesses egoísticos e particulares de um ou alguns poucos condóminos (ou mesmo da maioria), em detrimento da coletividade, aprovados impositivamente, valendo-se de sua condição de maioria na assembleia (pessoal, patrimonial ou circunstancial), mediante a aplicação do instrumental jurídico já existente no regime jurídico do Brasil e de Portugal. Portanto, desponta de relevância o estudo proposto, tanto para as ciências jurídicas, sociais, como para o próprio convívio em sociedade, nomeadamente nos centros urbanos, abarrotados de edificações constituídas sob o regime da propriedade horizontal.